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养老地产专题研究

第一部分养老地产的概念


  • 养老地产的定义


养老地产:住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。同其他类型地产项目相比,养老地产的标准更高,功能和设施更全,涉及老年人金融保险、医疗护理、娱乐、学习等多个领域方面。                                                      


  • 养老地产的方式


 机构养老:通过集中供养老人,对其提供住宿、照料、护理、娱乐等服务。按功能类型可分为养老院、老年护理院两类。此类设施专业化程度高,主要服务于失能老人和缺乏家庭照料的弱势老人。市场表现:以收取床位费方式的养老院,主要面对半自理、不能自理老人。目前主要是公立的为主,社会资本建设运营的养老机构规模正在逐渐扩充,目前还是面临着公立养老机构巨大的竞争压力

 社区养老:通过社区公共设施为半失能老年人为主的日托老年人提供膳食供应、个人照顾、保健康复、娱乐和交通接送等日间服务。此类设施有一定的专业化程度,数量多,建议由政府提供政策标准。市场表现:以押金制、会员制方式提供养老服务的养老公寓或养老院。主要是面向高端客户,一次性支付高价的会员费,获得长期的养老公寓居住权或者养老服务的享用权利,但是这种模式对于老年人来说风险大一些,老人还是担心这么长的时间里,万一机构倒闭了,他的权益没什么保障

居家养老:以普通住宅、老年公寓、老年住宅等为依托安排老年人衣、食、住、行等一系列生活的养老方式,依托社区公共设施提供日常医疗保健、文化娱乐、体育休闲、学习培训、送餐、家政等服务。该类设施规模小,数量多,专业化程度低,可以采用政府提供政策标准。

市场表现:以销售为主的适老化住宅开发,主要是针对健康老人,做适老化住宅或者公寓,盈利模式仍然沿用住宅开发的传统模式,住宅或公寓的销售,只是做了一部分更针对老年人的专业化住宅产品,同时社区内有一定的配套,如日间照料中心、托老所、老年大学等;预计到2015年,我国将基本形成“9073”的养老服务格局,即90%的老年人居家养老,7%的老年人在社区养老,3%的老年人依托机构养老。

 


  • 养老地产主要开发模式


综合型养老社区:综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老商业、养老设施等多种居住类型的居住社区(如上海亲和源、北京太阳城)。

 

 

案例介绍
(一)上海亲和源

占地面积:83680㎡

 总建筑面积:10万㎡,其中:老年公寓: 72355.3㎡健康会所: 8000㎡颐养院: 9736.1㎡配餐中心: 2574.6㎡

楼栋:共16栋,包括12栋公寓,以及会所、颐养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心

总投资:从07年12月至今已投资5.6亿;投资大头主要是土地、会所、医院、餐厅、配套
 ;物业、保洁均外包;老年文化、护理公司都是从外面请,核心人员是公的                                              

地址:浦东新区康桥镇秀沿路2999弄

功能布局:通过路网系统把医院、健康会所、配餐中心等配套设施同会员生活科学地融合在一起。


  •  颐养院:医院、临终关怀、护理中心楼层结构简单、方便两部电梯、两个楼梯;
  • 老年公寓:共12栋楼,所有楼栋正南朝东15°,楼与楼之间连廊相连;
  •  索迪斯餐厅:法国著名餐饮公司,所有楼栋都有连廊通向食堂;
  • 亲和源老年度假酒店:试住老人、短期度假、探亲子女;
  • 事务中心:销售大厅亲和源行政管理人员;
  • 美格菲健康会所:专业的管理团队,先进的设备器材,特设的疗养、康复区;


配套设置:引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等市场上具有一定品牌影响力、专业化程度较高的行业资源,形成以提供物业、餐饮、健身、医疗等一流的服务体系.

 

 


  •  全龄社区养老社区以全生命周期为线,将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中,老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务。


 

案例介绍
(一) 北京万科幸福汇

万科幸福汇是万科涉足养老地产的试水项目,采用租售并举经营方式。项目内一小部分采用适老化设计的住宅出售,在建1.2万㎡老年公寓“活跃长者之家”为万科自持出租。项目特聘专业养老管理公司亲和源负责经营管理。在售房源中,仅1号楼(146套)作为养老住宅,特别配置了无障碍设施、医用电梯等设施。

 

 


  •  万科眼中的养老:由于家庭的结构的变化,子女与父母分开居住,从而形成许多“空巢”家庭,给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的生活环境,长期住在护理院、养老院等养老机构的老年人中,不少人患有抑郁症症状,其健康状况和生活质量都不理想。
  • 养老行业3大误区:                                                                                                                                  误区一:养老规模化:养老单体项目动辄上千,甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势,但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立的“老人城”,与市场  需求存在偏差。


          误区二:养老自理化:候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头,然而,真正的养老需求却是那些失能、失智,具有刚性需求的老人和家庭。

         误区三:养老机构化:养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比,然而,真正的养老机构应该像家,是一个有温情,有幸福感的养老居所。万


  • 科的养老理念


万科提出:机构养老社区化、机构养老家庭化。

以养老机构(主要为护理型)为平台,辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。养老设施建设与社区服务配套相结合,平台开放,资源共享。


  •        全龄社区的六大产品组成


 

 


  • 全龄社区的综合特点居住群体:从幼儿到介护老人的全年龄段人群。


物业内容:普通住宅,适老化公寓,养老公寓,介护型老人公寓,普通社区配套及养老设施配套。社区服务:常规物业服务+社区养老服务+机构养老服务。

配套设施:普通社区配套及养老设施配套的集约设置,提高配套设施的使用效率和有效服务半径,增加老人与年轻人的互动。

布局模式:混合布置,使老人与年轻人能共享环境和配套。

商业模式:持有+销售


  • 全龄社区解决的五大核心问题:全龄社区是用市场模式解决养老模式,服务,家庭,老人心理等社会综合问题,在养老地产各种模式最有效 而成熟。全龄社区解决的问题?


1、社会问题,利用市场模式解决社会老龄化的突出问题。

2、商业模式,成熟商业模式与养老新兴产业的切入问题。

3、老人心理,传统养老社区的孤立感。

4、养老服务,居家养老的服务问题。

5、家庭伦理,第一居所,子女教育与老人赡养的三者矛盾问题。


  • 旅游休闲养老社区:与旅游、休闲、养生产业相结合,植入养老养生、康复保健、长寿文化等理念在旅游风景区/地理环境优越的地方中开发养老居住产品 (如天津滨海雲杉镇、乌镇雅园)。


 
  (老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假)

案例介绍
(一) 天津滨海云杉镇
整个项目总建筑面积约70万平米,其中分时度假老年公寓24.5万平米,公寓总套数2277套。滨海公司未来将在天津、广西、内蒙古和吉林4省6个区域所拿土地上,开发相同体量和标准的养老公寓,为业主提供分时轮转居住特色服务。

 

 


  • 第二部分  养老地产市场环境分析
     老龄化形式
    (一)中国正在快速步入老龄化社会,而由于人口基数大和实行计划生育的因素,老龄化进程呈现出”数量大、增长速度快”的特点。


 

(二)老龄化社会的快速到来,养老产业存在一个巨大市场需求,吸引大多地产企业和险资进入。
根据右图明显可见:
位于中段,30-50岁的人群在人群中比例最大,
如果将50岁以上的人群视为养老产品的需求者。
则未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。
出生在五、六十年代的人(50-60岁),已经进
入或逐步步入养老产品需求人群具有一定购买能力。
(三)针对“421”家庭养老“独子养老”面临的困境,目前市场形成了“以居家养老为基础,社区养老为依托,机构养老为补充”的养老服务体系。
“421”家庭养老压力加大
一对夫妻,一个孩子,四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式,城市家庭结构模式的变迁。
缓解“421”家庭养老压力
大力发展居家养老和社区服务养老,使老年人既能生活在熟悉的生活环境里,又能发挥社区老年人互相帮助的优势,这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。 
 (四)养老床位缺口严重,保守估计床位缺口数量在300万床以上,但同时也出现了公办养老院排队严重,民办养老院入住率低,资源闲置的现象


  • 政策分析
    政府已开始高度重视养老问题,为养老产业提供前所未有的政策支持。涵盖投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和就业等政策。如《城市道路和建筑物无障碍设计规范》、《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 》、《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》、《关于加快发展养老服务业的意见》、《老龄事业发展“十一五”规划》、《关于老年服务机构有关税收政策的通知》等等。
    《养老服务设施用地指导意见》
    1、营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主
    2、新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的,其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过5公顷
    3、建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租
    4、养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,可参照公共租赁住房套型建筑面积标准,限定在40平方米以内
    5、向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的,出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年,期限届满,原承租人有优先承租权。   
    养老地产≠养老机构
    养老地产不纳入养老产业进行管理,也不会享受养老产业具有的相关政策优惠 。
    政府政策优惠未来的趋势将更加偏向于有养老需求的低收入者及非盈利性福利机构 。
     
  • 养老地产现状
    养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达地区及海南等环境优异的地区 ,其中以北京、上海的养老地产发展最为成熟。


 


  •  养老观念改变
    41%的老人选择与子女分住,随着观念改变这一趋势将上升


 

 


  • 养老地产的发展具有极大动力,开发机会良好



  • 第三部分  养老地产开发运营模式研究
     拿地模式
    尽管已有的养老项目在养老模式上有不同特点,但具体到养老地产项目的选址、建设与运营三个方面,各地项目表现出了一定的共同的要素。
    1、 盈利模式:多采取“出租+出售”的方式,出租多以会员制,收取入会费模式
    2、 拿地:选址多在市郊交通方便之处,多选择医疗资源尚不发达的区域,符合区域发展定位,成为当地医疗缺口的补充,与地方政府直接谈判取地
    3、 项目配套:项目配套中均设置康体会所,满足老人活动、娱乐需求,注重医疗设施、均设置医疗中心或者社区医院


 


  • 1、通过一般渠道获得的土地一般都有产权,住宅型产品有产权才能销售。
    2、通过医院/养老等项目捆绑,可以低成本取得大规模土地开发产权用地。
    3、产权用地才能寻求到合适的短期和长期资金,并有利于利用社会资金扩大再发展。
  •  拿地主体
    一、房企系
    优势:
    1、拥有丰富的开发经验
    2、品牌影响力
    3、物业管理水平
    劣势:
    1、融资成本高,回报周期长
    2、老年产业链缺失
    3、运营管理不专业
    二、保险系
    优势:
    1、拥有资金优势
    2、养老产品转换保险产品出售
    3、强大的营销网络,拥有较大的客户量
    4、专业的运营管理
    劣势:
    1、开发经验
    从长远看,险企与地产商合作,地产商可以借用保险公司雄厚的资金来开发养老地产,保险公司也可以结合地产商在地产领域的品牌知名度、地产方面的运作经验来营销养老地产产品,这是双赢的选择。
  •  盈利模式
    1、“全部出售”模式——养老概念住宅+超配套设施
    以老年住宅概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举,典型案例:东方太阳城 。
    2、“销售+持有”模式——养老概念住宅+养老地产
    “销售+持有运营”的方式运作,住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式。典型案例:北京太阳城。
    3、“会员制管理”模式——销售会籍
    采取会员制管理模式,出售长、短租会员卡,变相的“销售+持有”模式。典型案例:上海亲和源老年社区。
    4、“只租不售”模式——医疗健康社区,全部持有运营
    只租不售,对自理、半自理、非自理客户区别对待,收取不同租金。典型案例:燕达国际健康城。
    “销售+持有”的盈利模式既回避了资金过量沉淀,而且是真正参与到可持续发展的养老产业中去,发挥了开发和运营的综合优势。长期持有模式才是与地方政府谈判获取低成本土地的最佳筹码,同时也有利于寻求长线资金。
  • 第四部分  深圳养老形势及规划
  •  老年人口发展趋势
    未来20年深圳户籍人口将进入高度老龄化


 

 

截止到2015年深圳市60岁以上常住老年人口约49万人,老龄化率约为4.45%,老龄化问题不算严峻。


  •  养老体系


目前20家社区日间照料中心,提供约600个床位;星光老年之家884处,社区居家养老服务网点188个。

 养老床位情况
公办养老机构一床难求,大多存在轮候现象,而民办养老机构则大量设施和设备闲置,入住率偏低。公办养老机构比起民办养老机构从目前的条件来看,更加能够满足老年人的养老需求。
 


  • 深圳各区养老床位情况



  • 床位基本满足地区:
        盐田区及沙井、龙城等街道
     床位充足地区:
        观澜、公明、平湖、龙岗等街道
    床位缺口较小地区:
        罗湖区、南山区及西乡、松岗等街道
       床位缺口较大地区:
        福田区和大浪、民治、福永街道
  •  养老产业发展目标
    打造养老产业的“两城六中心”,以创新的实践为全国发展养老服务业“破难题、探新路、作示范”。


第五部分  养老地产专题小结
通过对养老专题的研究,总结出养老地产的风险评估如下:
风险一:政策优惠无保障
政府会对养老机构在税收、土地的取得、贷款政策等方面提供政策上的优惠。但目前的政策优惠大多都是碎片化,试行阶段,存在一定的的风险
风险二:开发模式需要创新
养老地产的核心在于,盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态,大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策,全国有90%以上的老人在家养老,这是一个巨大的产业,开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益
风险三:投资额高,投资收益风险大
建造老年社区,要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外,养老地产项目在配套方面的投入很大,如医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备,对企业来说是很重的负担
风险四:回收期长,扩大了投资者的风险
目前我国老年人主要以租赁或购买(所有权)的方式入住养老地产,养老地产配套设施较多,养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资,这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本,另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
风险五:后期物业管理要求高
老年地产入住人群的特殊性,要求其要有更加完善的后期物业服务,包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务,这也是需要考虑的风险之一。