当前位置: 首页 / 行业动态

行业动态

《深圳市福田区城市更新实施办法(试行)》政策解读 

编者按

深圳市人民政府于2016年10月15日发布了《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(深圳市人民政府令第288号,下称“《决定》”)及《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实〈深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定〉的实施意见》(深府办[2016]32号,下称“《实施意见》”),对城市更新的各项审批权限在全市范围内下放到区政府或区级政府部门。根据《决定》和《实施意见》的规定,福田区于2016年12月8日率先出台了《深圳市福田区城市更新实施办法(试行)》(下称“《实施办法》”),明确了福田区拆除重建类城市更新、综合整治类旧工业区升级改造项目在强区放权后的的具体实施流程。  

福田区城市更新项目审批权限及操作流程  

《决定》及《实施意见》明确了除地名许可、测绘查丈房产预售权登记档案管理等事项外,原由规划国土委及其派出机构行使的城市更新项目行政审批、确认服务处罚检查等职权,调整至各区政府行使,但并未指定各项职权在区政府层面的具体承接部门,以及办事流程。《实施办法》的出台明确了福田区承接各项城市更新审批政权的具体职能部门,并确定了福田区城市更新项目在强区放权后的审批流程。

(一)各政府部门审批权限  

根据《实施办法》的规定,除更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整,需要报深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批;房地产证的注销由市房地产登记主管部门负责外,其它的城市更新审批均在区政府各职能部门审批决策。  

福田区在区城市更新局设立区城市更新和土地整备领导小组(下称“区领导小组”)办公室,区领导小组负责对城市更新的重大事项进行决策,最终审议城市更新计划、规划(不包括对法定图则的强制性内容作出调整的更新单元规划审批)以及建设用地。区城市更新局作为福田区城市更新工作的主管部门,负责更新单元计划和规划的初审及收到反馈意见后的审查,土地、建筑物信息核查,城市更新项目实施主体确认,建设用地审批、地价测算及土地使用权出让合同签订,建设用地规划许可、建设工程规划许可及建设工程规划验收,以及项目的实施监管工作。建筑物拆除的监管工作、建设工程施工许可证的审批、建设工程竣工验收备案等则由区住建局负责。具体审批权限划分见下图:





(二)福田区城市更新的实施流程

 




福田区城市更新实施办法政策要点提示  

为落实《决定》及《实施意见》对于审批提速提效的要求,结合福田区的实际情况,《实施办法》在各申报、审批和监管环节有一些新的政策规定:  

(一)城市更新单元计划和规划同时申报、审查及审批

过去,按照《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》的规定,城市更新项目都是在城市更新单元计划经批准后进行土地、建筑物信息核查,再编制城市更新单元规划。单元计划、核查确权与专项规划三项审批先后进行,很大程度上拉长了审批流程。并且,由于单元计划的申报有合法用地比例的要求,实际上在审批过程中,审批部门不得不在计划审批阶段就对土地、建筑物的情况进行核查和判断,而由于土地、建筑物的核查申报必须在计划通过才能进行正式申报,申报主体在计划通过后又需要再次提交资料、审批部门需要正式进行核查,实际上存在资料提交和审批的重复,降低了申报审批的效率。

《实施办法》简化了此环节的审批流程,将更新单元计划、土地及建筑物信息核查、更新单元规划这三大流程合一,且规定了每个流程的审查、审批等的具体期限,每个流程需要的时长相对可控。根据《实施办法》第九条的规定,申报主体应同时向区城市更新局申报城市更新单元计划和规划,并提供相关资料供城市更新局进行土地、建筑物的信息核查。区城市更新局作为主管部门将同步进行单元计划、单元规划的审查,同步开展各部门意见征集,土地、建筑物信息核查和更新意愿公示等工作。三项工作同步进行能够大大缩短申报审批时间,但是,应当注意到,流程简化后实际上是提高了对申报主体前期准备的要求的。申报主体在向主管部门申报计划前除了准备好更新意愿证明材料和三图一表外,还需要提前做好城市更新规划成果,并完成土地、建筑物信息核查基础资料的收集;涉及产业发展的项目,还需要完成产业专项规划方案的编制和提前完成产业主管部门意见的获取。

(二)更新意愿证明材料需经公证或律师见证

《实施办法》第十条关于城市更新单元计划与规划的申报材料中规定了申报主体需提交“经公证或律师见证的更新意愿证明材料”,这是对更新意愿证明材料的新增要求,也就是说,除了被搬迁人签署的《计划申报委托书》、授权问题书、委托改造或合作改造协议等更新意愿文件外,还需要提供意愿文件签署时公证人员到场公证或律师到场见证出具的《公证书》或《见证书》。  

《实施办法》明确自发布之日起施行,理论上,福田区在2016年12月8日后申报的项目均需要按《实施办法》的要求进行申报。那么,项目在申报时就需要提交更新意愿证明文件的《公证书》或《见证书》。这对在《实施办法》发布前已经开展更新意愿征集工作的项目来说,无疑是出了一个难题。公证处、律师对授权委托书等法律文件的公证、见证都有明确的操作规程,需要现场核实签署主体身份、见证签署过程。因《实施办法》发布前相关政策法规均没有对更新意愿证明材料提出公证、律师见证要求,已签署的证明文件经过公证或见证的可能性不高,若已签署的意愿证明文件也要求经公证或律师见证,则可能造成实质上否定了已签署文件的证明效力,这可能给申报主体和被搬迁人造成不必要的负担。《实施办法》第四十六条确定“本实施办法由主管部门负责解释”,考虑到该规定对申报主体和被搬迁人的影响,建议福田区城市更新局就该条款的适用范围和政策衔接的问题做出说明和解释。

(三)建筑物拆除工作由区住建局进行报备监管

过去,城市更新项目的建筑物拆除工作由实施主体自主安排,主管部门通常仅对拆除结果进行确认,《实施办法》第二十六条则明确规定了福田区城市更新单元拆除范围内建筑物拆除工作的监管部门和监管方式,即区住建局进行备案监管,具体监管要求如下:

1、实施主体在对建筑进行拆除前,应当制定拆除工作方案并向区住建局及属地街道办报备;

2、实施主体在拆除前编制建筑废弃物减排及处理方案并按主管部门要求进行备案,引入建筑废弃物综合利用企业在项目现场实施建筑废弃物综合利用;

3、实施主体在拆除完毕并向主管部门申请建筑物拆除确认后,才可向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。

除此之外,《实施办法》还有一些充分与实践接轨、非常有亮点的规定,如:明确通过银行保函方式进行项目监管,监管资金金额按公共配套设施、市政基础设施、回迁房屋等的建设成本评估确定;涉及公共配套移交的项目,实施主体申请建设工程规划许可前需取得移交单位对设计方案的审查意见;在未取得建设工程规划许可证前,实施主体可凭建设工程桩基础报建证明书申请桩基础工程的施工许可,凭建设用地规划许可证申请土石方、基坑支护、边坡支护工程的施工许可等。

 总体而言,《实施办法》充分结合了罗湖区进行城市更新工作改革试点的经验成果,在简化城市更新审批流程、规范操作实施行为、落实项目实施监管等方面均进行有益的政策尝试,对于实践中城市更新项目现实存在的许多问题进行了规范。作为强区放权后首个公布实施的城市更新操作实施办法,相信其它各区的政策立法也会有所借鉴。从城市更新实操的角度而言,简政放权对区级城市更新主管部门和项目申报、实施主体的业务能力均提出了更高的要求,区级主管部门的审批人员和项目申报、实施主体的经办人员都需要提升对城市更新政策的理解,加强城市更新的专业能力,才能真正实现城市更新工作改革提质提效的目标。

 本文由建纬(深圳)律师事务所城市更新组供稿。建纬城市更新组是深圳最早从事城市更新法律服务的专业团队之一,由高级合伙人贺倩明律师牵头,团队成员超过30人,团队成员兼有在知名房企或城市更新政府部门任职的工作经验,曾先后为60余个城市更新项目提供法律服务。

文章版权归原作者所有



相关新闻