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深圳多举措严控杠杆  谨防消费贷“房贷化”


        近期北京、深圳、江苏等地下发文件,要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。一度激增的消费贷迎来了缩紧局面背后是部分消费贷甚至是信用卡借款用于支付购房款,曲线进入房地产市场,增加了居民购房杠杆,深圳之前成为房价上涨速度最快的城市背后,除政策利好外,借助金融杠杆入市的投机行为也是导致深圳楼市火爆的推手之一。为了遏制房价进一步上涨,深圳市监管层面已经出台多举措。




        金融监管部门从去年在深圳展开的一系列风险排查和整治行动中,关于房地产贷款的摸底和排查,是最为核心、重要的内容之一。尤其是央行近日发布文件,鉴于个人其他消费贷款大幅增长,且存在部分资金违规进入房地产市场的风险,近日将对消费贷作出整顿,人民银行深圳市中心支行针对辖内的商业银行发布了一份风险提示显示,除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等),贷款期限最长不超过5年;不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款。

        该通知还要求各商业银行加强对其他消费贷款资金流向的监管,防范消费贷资金违规流入房地产市场。贷前应履行尽职调查责任,加强交易背景真实性的审核,了解借款人在其它银行所获授信额度,中国房地产报记者也进行了多方了解,有银行表示已经明确接到通知。广发银行相关工作人员直言:“我们之前就已经接到通知了,已经不再提供30年期限的个人消费贷产品,目前最高的只有5年。另外对于客户申请消费贷后,我们也会严查用途,例如查看合同、发票等,确认资金用途和申请时所言的无误。”

        而建设银行相关工作人员也对中国房地产报记者表示:之前我们消费贷发放是比较快的,但是近期审核较为严格。我们旗下的‘快贷’原本就是针对在建行拥有金融资产的客户,或建行住房贷款客户,或建行私人银行用户。对于客户要求一直很高,就希望把风险管理工作做在前端,据中国银行业协会2016年度调查显示,在商业银行个人业务发展重点的调查中,个人消费贷款连续四年成为个人金融业务中最重要的部分,选择此项的银行家占比由2015年的68.7%上升至71.9%,其中个人综合消费贷款可以根据客户需求,由各家银行自主设计产品,满足教育、差旅、装修、购物等全方位金融需求,因而成为目前各大银行重点推行的业务。

        而数据显示,2017年1月-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿元,同比多增7137亿元,并已远超去年全年8305亿元的水平。利用监管层面的灰色地带,有不少人也利用消费贷来支付首付款。这其中暴露出银行可能对贷款资金流向把关不严,存在消费贷、经营贷实际变成购房贷款的可能性,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“在调控和金融‘去杠杆’的双紧缩效应下,房贷投放预计会继续放缓。但是,逃避额度控制、调控限制的消费贷,正以‘准房贷’的变种,成为居民‘加杠杆’的新渠道。目前,居民杠杆率已达到50%-60%,2007年以来翻了近3倍。出于风险管理的考虑,银行最信赖的还是用房子抵押的消费贷。”

        李宇嘉分析指出:“目前,首套房贷利率达到5.12%,已在基准利率之上,但银行理财平均收益也已上升至5%左右,房贷的机会成本太高。因此,银行更愿意迎合市场需求,投放利率上浮30%左右的消费贷。消费贷‘房贷化’趋势,一方面是刚性兑付不破,金融部门繁荣过度,逃避监管的金融伪创新层出不穷;另一方面,地方政府深度依赖楼市,甚至给市场亮出‘房价难跌’的底牌。因此,政策要更加坚决,以去杠杆、去楼市依赖实现‘去产能’,给新经济成长腾出资金和空间。”

        深圳楼市自去年10月以来迈入平静期,新房均价开始了长达11个月的连续下跌。深圳中原研究中心数据显示,8月新房市场共成交3603套,环比上升0.14%,而成交均价为53491元/平方米,环比下跌了1.92%。与此同时则是深圳房贷进入紧缩期。今年以来数家银行上调房贷利率,部分银行触及“红线”暂停房贷,房贷投放确实减缓。深圳上半年住户部门中长期贷款增加1020.24亿元,占上半年人民币贷款增量的比例为30.8%,这一比例较去年全年的52.6%的比例降幅明显。监测数据显示,深圳26家银行中,8月共有13家银行执行首套利率基准,5家银行执行基准上浮5%,5家银行执行基准上浮10%。如招行、广发、渣打等银行都在基准上上浮5%,民生、兴业、东亚等银行在基准上上浮10%,执行基准利率的有平安、中信等银行。

        二套房方面,21家银行执行基准利率上浮10%,1家银行执行基准利率上浮15%,3家银行执行基准利率上浮20%,首付比例均为七成。8月深圳市场仅华润银行一家银行暂停受理房贷业务,较上月减少2家。进入9月后,这一局面并没有改善。9月4日起,四大行等深圳主流银行首套房贷利率已普遍调整至基准利率上浮5%-10%,一些银行甚至已停贷。多位购房者表示,现在去银行申请房贷的时间都变得漫长,有些甚至排到年底。 一位8月17日刚在深圳光明新区购入首套房的买家对中国房地产报记者表示,已经过了将近1个月,仍然没有放贷,“很多业主和我一样,都在等贷款批下来。我们当时买房的时候,招行首套房贷利率已经上浮5%,农行工行是基准,就广州银行、邮储银行还有汇丰有9.5折优惠利率。所以才选择了广州银行,不过现在其也上浮5%了,银行经理说本月应该可以放贷,现在是复核阶段了。”

        另一位长期负责房贷业务的银行人士对中国房地产报记者指出:“去年银行下调房贷利率,是银行手中有充足的贷款额度,却没有合适的放贷对象。经济不景气导致资质较高的企业贷款数量减少,贷款风险加大。而银行为了提高贷款数量,更加愿意扩大房贷这种相对优质、安全的市场。但是现在,受到国家政策的要求,购房按揭贷款业务比例也不断缩小。”数据显示,不少银行上半年住房按揭贷款增速回落,新增房贷占个人贷款的比重也较去年末有所下降。农业银行半年报显示,上半年房贷贷款余额28559亿元,占总贷款金额77.60%,增速同比下降21.20%。

        建设银行个人住房贷款的规模一直保持同业第一,今年上半年,该行个人住房贷款余额39262亿元,较上年末增加3405.4 亿元,9.50%的增速较上年同期也有所放缓,事实上,银行贷款流向实体企业的意愿在增强,制造业贷款增速也由负转正。银监会审慎规制局局长肖远企接受媒体采访时表示,今年以来,制造业贷款已连续6个月保持正增长,资金更多地流向以制造业为代表的实体经济。

        房贷利率的上升或多或少将影响深圳人买房脚步。在深圳,房子的金融属性远超于居住属性。深圳人用贷款方式买房比例从2014年后直线上升。深圳某研究院数据显示,2014年深圳贷款买房比例为87.3%,2015年猛升至91.2%,2016年拉高至91.5%,2017年为91.6%。

        这数字增长背后的原因是,2015年深圳房贷优惠大面积存在,央行深圳中心支行数据显示,全年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍,平均按揭成数高达6.5成,与最高贷款成数仅差5%,几乎将杠杆用到了极致。2015年住房贷款余额达到了7420亿元,同比增长40%,比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。

        2015年也令深圳房价涨幅超过了56%,成为全国房价增长最快的城市。无论是投资客还是刚需客入市,都充分利用了银行贷款。2016年深圳房价还在继续上涨,银行贷款的增加同样延续这一势头,央行深圳中心支行数据显示,全年深圳市人民币贷款增加6941.71亿元,同比多增2573.50亿元。

        不过2016年10月以后,全国楼市进行大范围调控,尤其是“认房认贷”的政策,令深圳个人住房贷款发放大幅度减少。与此同时,也是深圳新房均价11连跌的局面。如今房贷利率缩紧,对于9成为贷款买房的深圳来说,也是压力。深圳某研究院数据显示,相比较去年的数据,目前深圳各区平均贷款成熟不足6成,低于去年64%比例。另外平均贷款金额及月供都稍有下降。深圳中原地产交易管理部总经理谭凤飞对中国房地产报记者指出:“最近银行利率上浮及放款速度缓慢,影响的是首次购房的刚需族群体,加大了首次购房群体的按揭贷款供楼压力,按交易的市场规则,卖家实收买家全包居多,目前因银行放款额度收紧而延长了交易流程的时间,过程所产生的赎楼费用或短期利息或将划分为买家的购房费用,令购房者成本增加。”

        “从去年10月开始,国家就明确要严防资金过多流入楼市,在此前被频繁利用的首付贷从那时起已淡出市场。2017年,银行信贷不断收紧,首套房利率从9折上调到95折,然后到基准,再到目前的上浮5%,配合着银行缓慢的放宽速度,这一切都在影响着今年本来就不那么热闹的楼市。再加上将消费贷的年限缩短,明显也是在配合着上述的政策,进一步收窄能进入楼市的资金的渠道,严防楼市出现大幅起落。”美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示。

文章来源:中国房地产报


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